Как определить правильную стартовую стоимость продажи недвижимости.

23.12.2018   

Продажа недвижимости: как определить правильную стартовую стоимость

Если стартовая цена определена не правильно, то все мероприятия по продаже недвижимости могут быть не эффективны. Я не говорю еще о потраченном времени и средствах на маркетинг-компанию. Также нужно учесть тот факт, что на падающем рынке недвижимости с каждым месяцем теряется немало денег.  Таким образом, важно сразу выйти с той ценой, которая будет привлекательна покупателю. Для этого нужно профессионально проанализировать рынок и выполнить 6 пунктов.

1) Первое, что нужно сделать - это выбрать все аналоги, которые продаются. Также нужно посчитать среднеарифметическую стоимость.Подбор аналогов должен быть объективен и все выбранные объекты должны быть максимально похожи к оцениваемому объекту. На этом этапе большинство собственников  завышает те или иные параметры своего объекта. Наверное, я сделал бы так же, если бы продавал свою недвижимость. Но не нужно забывать, что покупатель еще не любит ваш объект, так как Вы. Он выбирает недвижимость по своим критериям и преимуществам, а также сравнивает с большим количеством аналогов, представленных на рынке.

2) Выясняем динамику. Прозваниваем все отобранные аналоги и выясняем: как долго объект продается, с какой стартовой ценой выходили на рынок, есть ли просмотры, есть ли реальные предложение и какие именно. Таким образом, можно увидеть ту стартовую стоимость,  с которой вышли на рынок, провести аналогии - интересна ли она покупателю, и сколько действительно покупатель готов заплатить за аналогичный объект.  Потом, как и в первом пункте, нужно посчитать среднеарифметическую стоимость реальных предложений.

3) Проданные аналоги. Нужно выбрать  проданные аналоги за последние 6 месяцев. Это инсайдерская информация, которая собственнику не доступна. Самостоятельному агенту по недвижимости также полагаться только на свои проданные объекты не стоит, если их менее пяти. Лучше брать информацию с закрытых площадок и сообществ, где много агентов по недвижимости делятся информацией о своих проданных объектах.  С большего количества легче выбрать наиболее похожие проданные объекты.

4) Четвертый пункт для каждого вида недвижимости индивидуальный.

Квартира: определяем окупаемость за 10 лет. Для этого нужно знать реальную арендную плату за месяц и умножить на 120 месяцев.  Конечно, это не чистый доход, так как не учтена амортизация и простой квартиры. Также за следующие 10 лет может существенно измениться арендная плата, стоимость квартиры.  К тому же, могут  возникнуть непредвиденные расходы. Не нужно забывать,  что покупателем может быть инвестор и для него эта цифра будет существенным критерием для покупки квартиры, а может быть и главным.  Вы должны быть готовы к разговору с инвестором и оперировать реальными цифрами и показать хорошую рентабельность квартиры.

Дом: в частном доме нужно просчитать себестоимость. Для этого необходимо обратиться к специалисту либо просчитать самостоятельно, если Вас есть подобная квалификация. Очень часто клиент спрашивает, сколько будет стоить купить земельный участок в этом районе, а потом прикидывает со своим специалистом себестоимость дома.  Если дом не новый нужно учесть адекватно амортизацию дома, техники, мебели, ремонта и т.д. Хочу отметить, что не стоит отталкиваться от вложений в строительство более 2 лет, так как стоимость работ, материалов, и, в частности, технологии существенно меняются  в цене.

Земельный участок: участки не имеют себестоимости и окупаемости, если это не участок, который можно сдавать в аренду. В таком случае также считаем доход за 10 лет.

Коммерческая недвижимость: обязательно просчитываем доходность. На сегодняшний день все больше инвесторов готовы инвестировать в коммерческую недвижимость  с доходностью не менее 12%.

5) Мое профессиональное мнение. Сумма из личного опыта.

После того, как у нас есть 5 цифр - находим среднее арифметическое значение. Это и будет профессиональный анализ объекта недвижимости, который позволит выйти на рынок с конкурентной ценой и получить желаемый спрос.

Собственникам недвижимости советую не полагаться на определенную стартовую стоимость агентом по недвижимости, который прищурив правый или левый глаз со словами " приблизительно это стоит... или где-то стоит ..."  или "давайте попробуем, а потом будем снижать". Так же нужно помнить, что не брокер покупает ваш объект, а покупатель и что подбирать агента нужно не по тому, кто больше назовет стартовую стоимость, а кто профессионально может ее определить и выгодно для Вас  продать недвижимость.

А коллегам стоит помнить, что, если возьметесь за продажу объекта недвижимости с завышенной ценой (то ли пойдете на поводу у собственника, то ли ее неправильно определите), то спустя время, если объект не продастся - пострадает Ваша репутация и, в конечном итоге, будете виноваты только Вы.

  Клочков Александр

тел. (097)770-84-90

Email: anhappyhouse@gmail.com

Заказать обратный звонок