ПРАВИЛЬНА СТАРТОВА ВАРТІСТЬ ПРОДАЖУ

ПРАВИЛЬНА СТАРТОВА ВАРТІСТЬ ПРОДАЖУ

Продаж нерухомості: правильна стартова вартість продажу, та як її визначити.

Якщо стартова ціна визначена не правильно, то всі заходи з продажу нерухомості можуть бути неефективні. Це вже не кажучи про витрачений час і кошти на маркетинг-компанію. Також потрібно врахувати той факт, що на ринку нерухомості що падає з кожним місяцем втрачається чимало грошей. Таким чином, важливо відразу вийти з тієї ціною, яка буде приваблива покупцеві. Для цього потрібно професійно проаналізувати ринок і виконати 6 пунктів.

1) Перше, що потрібно зробити – це вибрати всі аналоги, які продаються. Також потрібно порахувати середньоарифметичну вартість. Підбор аналогів повинен бути об’єктивним і всі вибрані об’єкти повинні бути максимально схожі на об’єкт що оцінюється. На цьому етапі більшість власників завищує ті чи інші параметри свого об’єкта. Напевно, я зробив би так само, якби продавав свою нерухомість. Але не потрібно забувати, що покупець ще не любить ваш об’єкт, так само як Ви. Він обирає нерухомість за своїми критеріями та пріоритетами, а також порівнює з великою кількістю аналогів, представлених на ринку.

2) З’ясовуємо динаміку. Продзвонюємо всі відібрані аналоги та з’ясовуємо: як довго об’єкт продається, з якою стартовою ціною виходили на ринок, чи є перегляди, чи є реальні пропозицію і які саме. Таким чином, можна побачити ту стартову вартість, з якої вийшли на ринок, провести аналогії – чи цікава вона покупцеві, і скільки дійсно покупець готовий заплатити за аналогічний об’єкт. Потім, як і в першому пункті, потрібно порахувати середньоарифметичну вартість реальних пропозицій.

3) Продані аналоги. Потрібно вибрати продані аналоги за останні 6 місяців. Це інсайдерська інформація, яка власнику недоступна. Самостійному агенту з нерухомості також покладатися тільки на свої продані об’єкти не варто, якщо їх менш ніж п’ять. Краще брати інформацію з закритих майданчиків і спільнот, де багато агентів з нерухомості діляться інформацією про свої продані об’єкти. З більшої кількості легше обрати найбільш схожі продані об’єкти.

4) Четвертий пункт для кожного виду нерухомості індивідуальний.

Квартира: визначаємо окупність за 10 років. Для цього потрібно знати реальну орендну плату за місяць і помножити на 120 місяців. Звичайно, це не чистий дохід, оскільки не врахована амортизація і простір квартири. Також за наступні 10 років може істотно змінитися орендна плата, вартість квартири. До того ж можуть виникнути непередбачені витрати. Не потрібно забувати, що покупцем може бути інвестор і для нього ця цифра буде істотним критерієм для покупки квартири, а може бути й головним. Ви повинні бути готові до розмови з інвестором і оперувати реальними цифрами та показати хорошу рентабельність квартири.

Будинок: в приватному будинку потрібно прорахувати собівартість. Для цього необхідно звернутися до фахівця або прорахувати самостійно, якщо у Вас є подібна кваліфікація. Дуже часто клієнт запитує, скільки буде коштувати купити земельну ділянку в цьому районі, а потім прикидає зі своїм фахівцем собівартість будинку. Якщо будинок не новий потрібно врахувати адекватно амортизацію будинку, техніки, меблів, ремонт доріг тощо. Хочу відзначити, що не варто відштовхуватися від вкладень в будівництво більше ніж 2 роки, оскільки вартість робіт, матеріалів, і, зокрема, технології істотно змінюються в ціні.

Земельна ділянка: ділянки не мають собівартості та окупності, якщо це не ділянка, який можна здавати в оренду. В такому випадку також розраховуємо дохід за 10 років.

Комерційна нерухомість: обов’язково прораховуємо прибутковість. Сьогодні все більше інвесторів готові інвестувати в комерційну нерухомість з прибутковістю не менше 12%.

5) Моя професійна думка. Ціна з особистого досвіду.

Після того, як у нас є 5 цифр – знаходимо середньоарифметичне значення. Це і буде професійний аналіз об’єкта нерухомості, який дозволить вийти на ринок з конкурентною ціною та отримати бажаний попит.

Власникам нерухомості раджу не покладатися на визначену стартову вартість агентом з нерухомості, який примружує праве або ліве око зі словами “приблизно це коштує … або десь так …” або “нумо спробуймо, а потім будемо знижувати”. Так само потрібно пам’ятати, що не брокер купує ваш об’єкт, а покупець і що підбирати фахівця з нерухомості потрібно не по тому, хто більше назве стартову вартість, а хто професійно може її визначити та вигідно для Вас продати нерухомість.

А колегам варто пам’ятати, що, якщо візьметеся за продаж об’єкта нерухомості із завищеною ціною (чи то підете на поводу у власника, чи то її неправильно визначте), то через деякий час, якщо об’єкт не буде проданий – постраждає Ваша репутація і, в кінцевому підсумку, будете винні тільки Ви.

Клочков Олександр

тел. (097) 770-84-90

Email: anhappyhouse@gmail.com